美林资管 超40条相关政策落地，住房“以旧换新”推进加速

近两年住房“以旧换新”已经成为各地优化楼市政策的重要一环，根据中指研究院不完全统计，今年以来，各地已有超40条相关政策落地，上海、佛山、湖南等地出台“以旧换新”新政，引起市场更多关注。

经过两年多的探索与完善，各地住房“以旧换新”模式不断升级，更多方式调动企业及居民参与积极性，部分城市取得良好效果，预计未来将有更多城市参考借鉴，更好推动住房“以旧换新”，打通一二手房置换链条。

模式再升级：住房“以旧换新”政策持续迭代

从交易流程划分，各地支持住房“以旧换新”主要分为支持中介或开发企业优先售房、企业收旧换新、政府发放购房补贴鼓励居民自主“以旧换新”三类。更多城市在此基础上，通过扩大收购房源范围、提供换新补贴等加大力度支持住房“以旧换新”，近几个月多地优化调整相关政策，为住房“以旧换新”提供了更多思路。

更多地区支持“收购转售”，快速完成旧房收购，加速新房、二手房置换。4月20日，佛山发布《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，通过“委托销售”“收购转售”“收购盘活”三种模式推动住房“以旧换新”。本次支持的“收购转售”模式指房企按市场化原则，参考市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售，与此前已在部分城市落地的国企收旧换新相比，“收购转售”由于用途为收购后房企二次销售而非用于保障性住房等，收购速度更快，同时由房企提供确定的退出通道与资金过桥，有助于换房人快速回笼资金。

山东、湖南落地“拆旧换新”模式，与城市更新相结合协同发力。5月13日，湖南出台新政，也指出推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建，对符合条件的，由房屋产权所有人自主出资对住房依法申请拆除重建，并明确完善城市更新项目容积率核定机制，可按法定程序适当优化容积率等规划条件，充分利用地上空间、地下空间增配基本公共服务设施、便民商业服务设施等；可通过增建房屋出售（租）及设施长期运营收益弥补建设投入。

上海三区启动收购二手房试点，房票收购、规则细化，精准收购二手房补充保租房房源。

政策支持：扩宽收购房源用途，加大收购资金支持

各地为了顺利推进住房“以旧换新”，在参与企业、换房人两端加大配套政策支持力度，提升企业及居民参与住房“以旧换新”的积极性。

在企业端，各地主要通过加大资金支持力度、扩宽收购房源的使用范围等政策协同发力，降低企业收购旧房的成本，具体来看：

山东明确多项配套政策支持住房“以旧换新”，允许房企以经营性物业作为抵押物申请经营性物业贷款，用于收购后旧房在经营期间的装修改造资金或运营维护资金，同时，鼓励各类市场主体，将收购房屋改造为租赁用房，并鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务；烟台在省级文件基础上，进一步明确相应资金支持政策，协调多家金融机构为收购二手房用于长期租赁的企业提供租赁住房贷款支持，贷款期限可达25年以上，最低利率为3%左右，同时设立3000万元租赁住房贷款贴息资金，对上市租赁企业提供每年1%、最长5年的贷款贴息。

佛山在“收购盘活”模式中指出收购旧房的使用范围，明确可通过装修改造用作“市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等”，进一步提升收购房源的使用灵活性。

在居民端，各地普遍结合公积金、购房补贴等政策，降低换房人住房“以旧换新”的购房成本，并优化收购房源的限制要求，扩大收购房源的覆盖范围，带动更多换房人参与，具体来看：

公积金政策优化方面，山东明确符合条件的换房人再次申请公积金贷款购买新房时核减一次公积金贷款次数；佛山、杭州、扬州等地明确参与“以旧换新”的购房者，在申请住房公积金时，最高贷款额度可上浮，上浮比例在20%-30%。

发放购房补贴房方面，广州发放“卖旧买新”补贴，金额为所购新建商品住房贷款总额的1%（最高3万元），广州花都区在市级补贴基础上，发放专属“以旧换新”补贴，补贴额度为所购新建商品住宅贷款总额的1%（最高2万元），可与市级补贴叠加，即最高合计补贴5万元。

优化收购房源限制方面，今年4月，烟台明确收旧范围扩展至市七区全域，房龄上提高至30年，旧房抵顶新房款的比例也提升至70%。对于参加“以旧换新”房源要求、旧房抵顶新房款的比例进行优化，也有助于扩大参与“以旧换新”的房源范围，降低居民参与门槛。

“以旧换新”推进加速，部分城市取得积极效果

各地住房“以旧换新”持续推进落地，部分城市取得了良好成效，对于提振市场活跃度、提升新房市场销售规模起到了积极作用。

上海2月初在徐汇区、静安区、浦东新区三区启动收购二手房试点，3月末静安区首笔签约落地，收购二手房房源面积约40平方米、收购金额约220万元，换房人以收购房票购置静安区内112平方米新房；截至4月27日，据报道浦东新区已累计接待咨询洽谈200多组市民，深入意向70余组，2套房屋完成收购，2套即将完成，2套已成交房屋，一套面积约45平方米，总价约240万元，另一套为64平方米，总价约350万元，收购价格参考区域近期真实成交价，不低于市场水平。

杭州富阳区1月末启动住房“以旧换新”，首批计划收购200套二手房，据披露数据，200户入围家庭已于2月13日通过摇号产生，二手房评估及签约持续推进，截至4月6日，已有61户家庭预订新房，预订房源多集中在120-160平方米户型段。

宁波2月启动住房“以旧换新”第三期活动，旧房收购范围覆盖1800余个小区，可选新房覆盖185个小区、3.2万余套房源，据披露数据，截至4月19日，线上意向申请提交8378人，其中审核通过7316人，旧房总数共1588套。

中指研究院认为，当前部分城市完善住房“以旧换新”政策后，居民参与积极性较高，政策取得积极效果，助力当地增加保障性住房规模、加快新房库存去化，预计后续将有更多城市参考借鉴各地经验，并结合当地市场情况探索、优化住房“以旧换新”政策，为房地产市场平稳运行提供支撑。

采写：南都·湾财社记者王艳玲

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